一、强排是一件体力活

强排,是开发商拍地前进行测算的基础工作,一般由设计院负责完成。

1、简单的讲,就是房开拿地之前,让设计院进行强排,看看能做成什么样的布局,能做到多少量。

2、复杂的讲,这是一项综合了项目档次定位、当地规范落实、产品组合解读、总体布局把控、以及设计经验等综合考虑的一项工作,我更愿意把它当成是一项策划设计工作。

这本来是一件看似简单的任务,在实际执行过程中,一块地可能会有好几个房开看上,每个房开又会找自己熟悉的设计院进行强排(多数时候甚至要做好几轮),每个房开根据设计院的强排为基础做测算,再加上每个房开自身套路的其他测算参数,综合确定是否要拿地,多少钱范围内可以拿地等决策。

但是,往往落到单个设计院身上的时候,事情就变得不一样了,曾经有个设计公司一年做了300多个强排,一块没中!!!大家都不得不感叹一句:强排,拿地概率太低了,一年做几十上百甚至几百个强排,结果甲方一块地都没拿!

可以说,强排就是一件体力活。那么以我从业这么些年的经验来捋一捋,这件事到底是怎么回事呢,又有什么解决办法呢?

二、甲方立场上来看

从甲方的角度来看,一块地是否能最终拿下来,与授权价有直接关系。甲方给出来的授权价越高,那么拿地的概率也会越高,设计院有后续业务的可能性也就越大。

我的思考_6

那么,授权价与什么有关系呢?可能与很多因素有关系,但其中与设计院的工作有直接和间接关系的我认为有三点:货值、成本和排期。

我的思考_7

货值:依据一个强排方案计算出来的可销售部分的售价总和就是货值,比如商品房,商业等,不含不可销售的房产(如公租房)、配套用房,地库等。

成本:地面上的部分可能因为体量、技术等因素有些许不同,但是这里更多的是探讨地库这个成本大户的部分。

排期:房开公司对某块地,因为主动或被动的原因,可能会导致排期的变动,严重时候甚至会影响强排阶段的产品组合,我曾经有一个PK项目因为没重视这个问题而落选。

三、设计的因应策略

落到设计院具体工作当中,因应的策略,我认为简单来说就是:提高地面货值,降低地库成本。

我的思考_9

1、地上部分

以达到极限货值为目的的强排。

1)从“摒弃构图、摒弃中心、摒弃景观、摒弃经验中的一切”开始,对于妥妥能做满容的项目,至少两组对比(产品单一的可以一组完成),看哪组能够做到更大的货值,减少失误的概率。其实极限货值是可以通过计算得出来的,虽然这个货值在图上99.99%的概率实现不了,至少我们可以通过计算得到极限在哪里,尽量去靠近。而不至于盲目的用50%极限货值对比30%极限货值,就认为50%货值是最大货值了,或许70%才是图排能做到的极限呢?归根结底,强排是一个数学问题。

2)对于初排怎么都做不满容积率的项目,建议全员参与,这样的项目简直就是捡漏项目,因为甲方极有可能找到我们之前,已经在其他的设计院那里得到了一个答复:“做不满容积率”这样的结论,那么只要我们能够做得比甲方已知的容积率更高甚至做到满容,那么项目拿下来的概率将比普通强排项目高很多。

2、地下部分

以降低地库成本为目的的实排。

1)对于强排,我们应该有一个认识,虽然可以通过经验值进行测算,但是当地块越不规则的时候,这个测算会越不准确;地块规则的时候,甚至可以做到低于经验值。而地库的面积升降,对于项目的成本会产生直接影响,建议可能情况下每个项目都进行地库实排,并至少专业优化一轮。

2)通过设计手段减少地库面积的应建量也是减少项目成本的有效手段,因为地库的应建量一般是与其他参数直接相关,通过改变其他参数的配合比例,有可能减少地库的应建量。

3)据说小柱跨可以减少10%左右的建设成本,但是也有人说这是忽悠人的,或许还有其他技术手段可以减少地库成本,也可以随时关注,并纳入到自己的设计思路当中。

3、综合决策

最终由设计主管或领导进行综合决策拿哪个方案出去,既能满足甲方的基本要求,又做到了尽量大的货值或(和)尽量小的地库成本。

强排也是一项设计工作,设计就会有取舍,设计主管的经验就至关重要了,我们不可能真的拿一个没构图、没中心、没景观的方案出去,是不?!


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